[m.]

Witam serdecznie.
Zdecydowałam się na kupno mieszkania, jako inwestycję.
może orientuje się ktoś z was, jak to wygląda formalnie?
czy dla obcokrajowcy mogą wyniknąć jakieś problemy?
jakie są koszty notariusza?
za odpowiedź z góry dziękuję.
pozdrawiam serdecznie.

[deos]

Witaj w klubie! Tez zdecydowalem sie na inwestycje w Berlinie!

Wiec, tak jak ja, odkryles, ze w Berlinie mozna dostac mieszkanie za cene Volksvagena? Ale czy zastanawiales sie dlaczego jest tu tak tanio?

1. W Berlinie jest ponad 150 tysiecy pustych mieszkan, jest duze bezrobocie (ponad 15%) i co rok miasto opuszcza kilka tysiecy mieszkancow.

2. Tylko 10-12% Berlinczykow posiada mieszkanie na wlasnosc. Jest to najnizszy wspolczynnik w calej Europie. Sprawa kulturowa - niemcy nie kumaja, ze nieruchomosci moga byc dobra inwestycja i nie kupuja.

3. Niemieckie prawo faworyzuje najemce i jako wlasciciel nie masz wlasciwie zadnych praw do swojego mieszkania. Jesli twoj najemca np. przestanie placic, poczekasz conajmniej 1-2 lata zanim uda ci sie go usunac z mieszkania.

4. Banki sa w RFN BARDZO konserwatywne. Kredyty mieszkaniowe sa ciezkie do uzyskania w porownaniu z innymi krajami. Jesli nie mieszkasz w Niemczech, to nie masz szans na kredyt. Aby dostac kredyt musisz byc zatrudnony i miec co najmniej 20% oszczedzonego depozytu (czesciej 40%). Samozatrudnienie = zapomnij. W UK i USA dla porownania daja 110% pozyczki (zeby ci jeszcze na meble starczylo) bezrobotnym
Ludzie nie dostaja kredytow wiec nie kupuja mieszkan, bo za co? Za oszczednosci? Niemcy wola je lokowac w polisy ubezpieczeniowe.

5. Koszty kupna / sprzedazy mieszkan sa odstraszajaco wysokie, podatki i koszty utrzymania nieruchomosci takze.

6. Jesli sprzedasz mieszkanie przed uplywem 10 lat to zaplacisz duzy podatek od zyskow kapitalowych, wiec krotkoterminowe inwestycje nie wchodza w Berlinie w gre.

Ale jesli powyzsze fakty, tak jak mi, tobie tez nie przeszkadzaja i uwazasz ze mieszkanie za cene Volksvagena to okazja nie do przepuszczenia jakkolwiek zle by sie w stolicy najwiekszej Europejskiej gospodarki nie dzialo, to oto do czego juz doszedlem:

1. Koszty kupna:
a) oplata dla agenta - 5-7% ceny sprzedazy mieszkania.
b) oplata dla notariusza - 1% ceny sprzedazy.
c) podatek gruntowy - 4.5% ceny sprzedazy (poza Berlinem 3.5%)
d) oplata za wpisanie do ksiag - 0.5% ceny sprzedazy.
e) ew. oplata dla tlumacza 0.1% ceny.

Lacznie koszty kupna to 11-13% ceny mieszkania (czyli 1.5-2 lata czynszu). Czasami mozna uniknac oplaty dla agenta, jesli mieszkanie kupisz bezposrednio od sprzedajacego. Szukaj w tym celu ofert "provision frei". Dla porownania w UK oplata dla agenta to 0.5%-1%

2. Mieszkania mozna tez kupic na aukcji, "od komornika", np. tutaj: www.zwangsversteigerung.de lub tu: www.diia.de

3. Notariusza mozesz znalezc sam. Jesli nie znasz niemieckiego, szukaj takiego, ktory mowi po Angielsku.

4. Nie ma znaczenia, jesli jestes obcokrajowcem o ile nie starasz sie o kredyt.

5. Jesli nie mieszkasz w Niemczech i chcesz zlecic "management" agencji, zaplacisz za to najczesciej rownowartosc 2 miesiecznego czynszu z gory.

5. Kupujac mieszkanie musisz pojawic sie u notariusza osobiscie z paszportem.

6. Jako, ze czynsze sa bardzo niskie, slyszalem, ze w Berlinie normalka jest, ze w mieszkaniu nie ma nic jak sie wprowadzasz, to znaczy nie ma tez zyrandoli, zlewozmywaka, lodowki, czasami nawet toalety i kontaktow Puste sciany i wystajace kable Ale nie wiem ile w tym jest prawdy...

8. Jesli komus wynajmujesz mieszkanie, depozyt to najczesciej 2 miesiace czynszu. Max dozwolony przez prawo to trzymiesieczny depozyt.

Powodzenia!